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verifiche periodiche di impianti condominiali di messa a terra

verifiche periodiche di impianti condominiali di messa a terra

Verifiche periodiche di impianti condominiali di messa a terra

NEWS

In base a quanto sotto riportato, relativamente alla L. 220/12, che ha modificato l’art. 1130 del codice civile, dal giugno 2013 gli amministratori di condominio hanno l’obbligo di “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente. . . ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza” del condominio stesso.
Il suddetto registro deve contenere la DICO o la DIRI dell’impianto elettrico di ciascuna unità immobiliare e non solo delle parti comuni.
Infatti, considerato che un difetto di realizzazione dell’impianto elettrico di una unità immobiliare può determinare rischi nelle parti comuni, ne consegue che il suddetto registro debba contenere anche le DICO o DIRI
degli impianti delle singole unità immobiliari.

Recentemente il DL 145/13 ha specificato che il registro di anagrafe condominiale deve contenere “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”, quindi alcuni sostengono che l’amministratore non è più tenuto a richiedere la DICO o la DIRI dell’impianto elettrico delle singole unità immobiliari, ma soltanto delle parti comuni.
Tale tesi non è condivisibile poiché le suddette dichiarazioni devono essere richieste dall’amministratore per garantire la sicurezza non delle singole unità immobiliari ma delle parti comuni, visto che un difetto dell’impianto elettrico di una unità immobiliare può determinare rischi nelle parti comuni e devono dunque essere dall’amministratore richieste ed inserite nel registro di anagrafe condominiale.
In proposito è opportuno leggere la relazione illustrativa al DL 145/13, che spiega la ratio della modifica introdotta dall’Art. 1, comma 9, lett. c) di tale decreto che non intende invece evitare “intromissioni” nelle proprietà individuali (quale è la richiesta della DICO / DIRI da parte dell’amministratore) quando tali intromissioni siano finalizzate alla “tutela delle strutture essenziali e comuni”.
Dunque, a meno di sostenere che non costituisce “tutela delle strutture comuni” l’acquisizione di documenti deve essere fatta da parte dell’amministratore, al fine ad esempio di evitare che una persona rimanga folgorata toccando una parte dell’impianto elettrico in comune, viceversa, l’amministratore non è tenuto ad inserire nel registro di anagrafe condominiale i dati che sono necessari a garantire soltanto la sicurezza delle singole unità immobiliari e non delle parti comuni.

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In un edificio ci sono gli impianti elettrici delle singole abitazioni e quello del condominio. Anche se apparentemente sono distinti e indipendenti, un difetto nell’impianto elettrico di un appartamento può interferire sugli altri impianti, provocando incidenti che sono più frequenti di quanto si creda.

Dopo anni, durante i quali si sono registrati solo interventi marginali, il legislatore ha modificato le norme che disciplinano i condomini.
In particolare, la legge n. 220 del 11/12/12 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata sulla G.U. n. 293 del 17/12/12, ha cambiato in modo sostanziale il Codice Civile.

La legge suddetta legge introduce un nuovo obbligo, a carico degli amministratori, che riguarda in particolare gli impianti.
L’art. 1130 c.c., riscritto completamente dall’art. 10 della legge 220/12, nella nuova formulazione recita:

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
…6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
L’amministratore ha dunque l’obbligo di: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.

A carico dell’amministratore vi è l’obbligo di acquisire e conservare i documenti, relativi alle parti comuni ed a ciascuna unità immobiliare, che abbiano rilevanza ai fini della sicurezza dell’edificio nel suo complesso e delle relative parti condominiali.

Il registro di anagrafe condominiale deve contenere i documenti relativi alla sicurezza, non solo degli impianti delle parti condominiali, ma anche di quelli di ciascuna unità immobiliare presente nel condominio.

Occorre infatti ricordare che un difetto di realizzazione dell’impianto elettrico di una unità immobiliare può determinare rischi anche sugli impianti delle parti comuni (e sugli impianti delle altre unità immobiliari).

Nei documenti essenziali per la sicurezza degli impianti condominiali e degli impianti delle singole unità immobiliari, ci devono essere:

  • la DICO degli impianti realizzati a partire dal 13/3/90, o in sua assenza la DIRI, limitatamente agli impianti ante 27/3/08;
  • la DICO relativa agli eventuali interventi di adeguamento dell’impianto previsti per legge, per gli impianti realizzati prima del 13/3/90;
  • la documentazione relativa alla manutenzione periodica degli impianti (prevista dal DM 37/08, art. 8, c. 2 e inoltre dal DLgs 81/08, art. 86 per i luoghi di lavoro);
  • il verbale di verifica periodica ai sensi del DPR 462/01, per gli impianti soggetti a tale decreto delle unità immobiliari adibite a luogo di lavoro.

Se un condomino non adempie alla richiesta di produrre la documentazione relativa all’impianto elettrico della sua unità immobiliare inoltratagli dall’amministratore, spetta a quest’ultimo valutare quali azioni intraprendere, sapendo che se rimane inerte ed a causa di tale inerzia avviene un infortunio, ad esempio in una parte comune dell’edificio, per un difetto dell’impianto elettrico della suddetta unità immobiliare, risponderà dello stesso a titolo di colpa specifica, e tenendo inoltre conto che l’art. 1130 c.c. prevede quanto segue:
“L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

IN CONCLUSIONE: oltre che per fini di sicurezza, vi è l’obbligo della verifica dell’impianto di messa a terra nelle aree condominiali ove vi sia un “rapporto di lavoro”, inoltre, laddove nel condominio siano presenti altre attività professionali (es. studi professionali, attività commerciali, etc.) ogni datore di lavoro ha l’obbligo di richiedere la verifica dell’impianto di terra relativo alla propria attività, indipendentemente  dalla verifica dell’impianto di terra richiesta per il condominio.

Non vi è dubbio che in caso di infortunio di tipo elettrico per un’addetto alle pulizie, un ascensorista, un tecnico per le caldaie centralizzate, un giardiniere o un lavoratore con rapporto di lavoro ne risponderebbe l’amministratore di condominio o il proprietario salvo dimostri di aver fatto il possibile per evitare l’evento.

Inoltre, secondo il suddetto articolo 1129 c.c. la mancata o carente tenuta del registro di anagrafe condominiale costituisce per l’amministratore “grave irregolarità”, e può dunque costituire causa per la revoca del mandato.

Regolari manutenzioni e verifiche periodiche di messa a terra rendono senza dubbio più concreta la possibilità di offrire tali prove liberatorie.

Approfondisci: Circolare ministeriale sugli obblighi da parte dei condomini alla verifica dell’impianto di terra

GARUCCIO studio di ingegneria
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